social housing funding – Project Genesis

Fighting poverty by fighting for social housing

PG — Thu, 22 Dec 2016 21:34:00 +0000

Kim, volunteer on Project Genesis’ Housing Rights and Anti-Poverty committees

“The most important way of fighting poverty is by fighting for housing.”

“When I first came to Project Genesis I had problems with housing. My building was sold and the new owner wanted to increase the rent by $20/month. Which maybe to her was a small amount but for me it was a big amount; at that time I had lost my job so I was already sacrificing a lot to pay the rent. When I lost my job I became a poor person. When I went to the CLE I was treated badly. That made me upset so I wanted to get involved in an organization that fights poverty.

When I worked, I realized that most of my salary went to pay rent. This is why for me, the most important thing is social housing. This motivates me to participate in supporting social housing, when I have time. If there’s no social housing, when people lose their jobs it’s very easy to become homeless.

Last year, I went to the FRAPRU Congress. Many different groups participated and helped me to know that many different kinds of people need social housing. The FRAPRU is very well organized and has done a lot to tell the government that social housing is important. Each group that attended had a chance to participate in the decisions. That’s democracy to me. With the FRAPRU, we get together to be a big group and that makes us stronger. We also got some outcomes this year – the federal government accepted to fund social housing (through the Accès-Logis program) for two years more. We’ll continue to fight for this and maybe after two years, they’ll continue the program.

The most important way of fighting poverty is by fighting for housing.”

Kim, volunteer on Project Genesis’ Housing Rights and Anti-Poverty committees

CSL asked to urge renewal of federal social housing subsidies

PG — Thu, 23 Apr 2015 13:45:00 +0000

The Suburban – April 22, 2015.

Côte St. Luc council was asked by a representative of Project Genesis to pass a resolution urging the federal government to renew and restore subsidies for social housing.

The group’s Molly Tenzer, speaking at the April council meeting, explained that social housing units built before 1994 benefitted from federal subsidies annually, which have been used to reduce the rent of low-income tenants, and for maintenance work. But she said the agreements are ending for those pre-1994 residences across Canada, “be they cooperatives, non-profit or low-cost housing,” and some Côte St. Luc residences are impacted.

“That’s 585,000 units across Canada,” she added. “Two of the Caldwell residences — one of which is in Côte St. Luc — lost their subsidies in 2014. And the other two buildings will lose their subsidies in 2023. Already, new tenants at Caldwell have to pay full market rent. Right now, in Côte St. Luc, two houses out of five pay more than the standard 30 percent of their income towards housing, and tenants wait years before they can have access to social housing. The potential loss of existing social housing projects only worsens the situation.”

Mayor Anthony Housefather said he would personally support such a resolution, but that it has to be discussed with council first.

“It’s a very serious issue,” he said. “The council is now looking at other options to enhance the amount of housing in Côte St. Luc, in different ways with different groups. I’m hoping, in the next few years, there will be more options in Côte St. Luc and allow for a lesser waiting list and a more modern facilities. But I’ll leave it to those groups to eventually announce where they’re going to locate and when, and if the rezonings go through. For sure, I will bring your proposed resolution to an in-committee [council] discussion, and if we have a consensus, we’ll bring it back and let you know.

“But you have my personal support.”

Joel Goldenberg

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Lettre : «Quand ils parlent d’économies, c’est sur l’dos des démunis»

PG — Thu, 16 Apr 2015 14:25:13 +0000

(In French)

Les Actualités – 16 avril 2015

C’est sur ce slogan que nous Projet Genèse et habitants de Côtes-des-Neiges, avons exprimés nos inquiétudes à quelques jours du budget provincial, le 21 mars dernier, à l’appel du FRAPRU. Nous étions une trentaine à joindre plus de 500 personnes pour réclamer le financement de logements sociaux, entre autres par le maintien du programme AccèsLogis. AccèsLogis est le seul programme qui permet encore la construction de logements coopératifs et à but non-lucratif au Québec.

La colère et l’espoir nous animaient lors de cette marche. Colère face aux menaces contre AccèsLogis, mais aussi espoir que le gouvernement comprenne enfin l’importance du logement social. La fin du programme AccèsLogis serait une catastrophe dans le quartier. Plusieurs projets à venir comme les 2500 logements sociaux de Blue Bonnet seraient sérieusement compromis sans l’appui de ce programme. Mêmes les élus municipaux en sont conscients !

Pour des milliers de personnes d’horizons différents, un logement social ferait toute la différence; pensons à des personnes à mobilité réduite ou qui avancent en âge et qui ne se trouvent pas d’appartement adapté, à des personnes gagnant de faibles revenus ou encore à des immigrants récents qui doivent se trouver un logement abordable. Plusieurs d’entre eux étaient à Québec et attendaient le budget et le sort réservé AccèsLogis de pied ferme «pour voir si les politiciens croient vraiment à la justice».

Le jeudi 26 mars, le verdict tombe avec l’annonce du budget : AccèsLogis reste mais est sérieusement amputé. Nos craintes étaient fondées : justice ne rime pas avec austérité.

Dans son budget, le ministre Leitão annonce que le programme AccèsLogis est coupé de moitié. Seulement 1500 logements sociaux seront construits cette année sur l’ensemble du territoire, soit la moitié du nombre déjà minimal d’unités construits en 2014. Le montant «économisé» est injecté dans 1000 subventions au loyer. Cette solution a pourtant été souvent critiquée. Ces subventions aident certes à payer le loyer mais elles n’incitent pas non plus les propriétaires à entretenir et réparer les logements, au contraire. Sans un bassin de logements abordables disponibles, les locataires restent dans des appartements mal-entretenus, voire insalubres, et les payent… avec leur supplément de loyer. Dans de nombreux pays comme en France ou aux États-Unis, ces subventions ont fait augmenter les loyers !

Les locataires ont déboursé davantage pour des appartements de plus en plus en mauvais état.

Dans des quartiers comme Côte-des-Neiges, le supplément au loyer n’apporte pas non plus de solution au manque criant de logements pour les familles. Selon nous, le budget Leitão fait clairement fausse route. Nous ne comprenons pas le choix du gouvernent : le logement social a de nombreux avantages que n’aura jamais le privé. Il permet par exemple d’augmenter le nombre de logements disponibles pour les familles, de mettre de la pression sur les propriétaires pour assurer la qualité et la salubrité des appartements. Le gouvernement fait des petites économies sur le dos des plus démunis : alors que les investissements en logement social représenteraient relativement peu d’argent, ils auraient un impact majeur dans la vie des gens du quartier. AccèsLogis reste un programme pertinent qui soutient les personnes les plus vulnérables. Les gens du quartier continueront de se battre, non seulement pour le garder mais pour le bonifier.

Alexandra Pierre,
Organisatrice communautaire,
Projet Genèse

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Quebec’s sole housing program slashed

PG — Wed, 01 Apr 2015 14:36:00 +0000

The Suburban – April 1, 2015

‘Real social effects’

It’s not the wholesale scrapping advocates feared but it’s almost that bad.

The province’s only social housing program was slashed in half last week in the Liberal government’s budget. AccèsLogis provides 40-50 per cent of the costs to create rental housing in partnership with community groups, municipalities and private developers.

With annual budgets of around $250 million, it helps create some 3,000 housing units each year, but Minister of Finance Carlos Leitão announced only $126 million for the construction of 1,500 units, part of an overall $284 million social-housing envelope.

Most of the balance—$123 million—will go to rent supplements, direct payments to qualifying tenants to obtain private rental housing, and another $35 million to help adapt homes for low-income families.

Social housing advocates are decrying the partial shift to subsidies as a transfer of the social responsibility to create decent, affordable housing in viable communities to the private market.

What Sheetal Pathak of Project Genesis finds disconcerting is that the Liberal government announced a first year’s 1,500 social housing units but rent subsidies for 1,000 then 1,200 new subsidies over the next four years. “They are talking about rent subsidies for the coming years but nothing about AccèsLogis, which tells us that they may be phasing it out.”

Pathak and other critics say private subsidies don’t ensure quality, has no long-term gain and may actually increase rents, while building housing can stabilize rents and boost quality of private properties.

“We think this is a step toward privatizing housing services with no guarantees of quality and will encourage slumlords who will not feel compelled to improve conditions.”

Competing with social housing for tenants compel disreputable landlords to improve their properties, but that won’t be necessary says Pathak, because they have ‘become’ social housing. “In that way it is a gift.”

“Studies show that subsidies put upward pressures on rents, whereas building social housing creates a societal asset.” She says that the move might reflect a combination of shortsightedness and ideology, given that in the long-term, the economics and social benefits favour social housing.

The government’s own figures show that every social housing dollar spent generates $2.30 of wealth through employment, construction and other spinoffs, while annually saving taxpayer cash—estimated at $130 million—in social programs related to homelessness, seniors, the handicapped and mental illness.

For the Quebec Federation of Housing Cooperatives (CQCH), cutting AccèsLogis is incomprehensible.

“The need remains significant. More than 225,000 Quebec tenants spend more than 50 per cent of their income on housing,” said president Jacques Côté, adding the government should closely monitor their program over the next year for “the real social effects and economic impacts of this decision.”

Rental vacancies are quite low in many of Quebec’s urban centres, particularly for large families—about three per cent—as is the dismal case of Côte des Neiges, where almost 15 per cent of tenant households spend more than 80 per cent of their income on rent, and where above-average rents meet below-average incomes. (In NDG, average rents also outpace the Montreal norm.)

According to the Canadian Mortgage and Housing Corporation only 12 private rental homes were created in the area between January 2011-September 2014, compared to 1,597 condominiums, and the vacancy rate of three-bedroom rentals in CDN stands at a dismal 1.3 per cent.

Groups also fear that as vacancy rates vary from year to year, a sudden drop may prompt landlords to drop out of the program.

“If a landlord finds that they can charge a lot more, says Pathak, it could be really difficult to find apartments.”

Pathak says Project Genesis will be educating the public on the new changes and what they mean, “and we’ll continue to pressure the government to change their mind, if not this year then next year.

Joel Ceausu

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Members of Project Genesis stand together

PG — Tue, 31 Mar 2015 17:24:00 +0000

Nola, Housing Rights volunteer

“Project Genesis never backs down. We go to Ottawa, to Quebec City – we go everywhere for social housing, and we stand together and make sure that people’s rights are not trampled upon. We all want the same thing: we want social housing for everyone.

“Project Genesis never backs down. We go to Ottawa, to Quebec City – we go everywhere for social housing, and we stand together and make sure that people’s rights are not trampled upon. We all want the same thing: we want social housing for everyone.

I don’t give Genesis a hundred percent – I give Genesis a hundred and ten! Anyone can come here and we won’t turn you away. I am proud to be a member of Project Genesis.”

Nola, Housing Rights volunteer

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Housing Rights

Quebec’s only social housing program may be closed

PG — Thu, 19 Mar 2015 13:54:00 +0000

The Suburban – March 19, 2015

Activists sound alarm

Dramatic, disaster, catastrophic.

That’s how local advocates characterize the threat to AccèsLogis, Quebec’s sole program for social housing projects.

“We’re sounding the alarm,” says Jennifer Auchinleck of the Community Development Corporation of Côte des Neiges, which along with other groups denounce the possibility that Quebec will halt the program this year.

AccèsLogis provides 40-50 percent of the costs to create rental housing in partnership with community groups, municipalities and private developers. With an annual budget of $250 million, it typically helps create some 3,000 housing units each year.

Advocates say indications from Quebec City suggest the Liberals may replace it with rent supplements, although the minister responsible for housing Pierre Moreau has not stated that AccèsLogis is doomed, nor has the Société d’habitation de Québec (SHQ), which runs the program. “The SHQ has made no new announcement about AccèsLogis,” spokesperson Sylvain Fournier told The Suburban. “We are waiting for the announcement of the next provincial budget. Currently, the program is still active according to its normal parameters.”

“All we hear is that everything is on the table,” says Mazen Houdeib of non-profit housing group ROMEL. “We see private developers telling government that individual subsidies are a better option, but there’s no proof to back that up.” He says 300-400 planned rental units are in jeopardy if AccèsLogis folds.

Housing advocates and tenants say cancellation of program may spell the end of social housing. (Photo: Suburban)

Project Genesis’ Sheetal Pathak says replacing social housing with individual assistance can increase rents and worsen conditions, confirmed by experiences in other jurisdictions, including the U.K., France, Finland and the U.S., adding “more social housing would force slumlords to clean up their properties to compete.”

Market for unclean housing

“Unfortunately,” says Annie Lapalme of housing information group OEIL, “there is a market here for unclean, unsafe housing, because it is cheap, and landlords know it.”

The government’s own SHQ says every dollar invested in social housing generates a return of $2.30 to the economy. “As a partner with private industry, social housing is a generator of the economy,” says Houdeib. “We are part of the machine of construction, of jobs,” while generating annual savings up to $129 million for government, as seniors become more autonomous, students are more successful in school, and people with reduced mobility can contribute and integrate into society. “It’s an investment, not an expense.”

Pathak agrees: “It’s the best solution here and across the province, because it is long-term, and benefits not only current tenants but future generations.”

The issue resonates province-wide but the loudest voices come from Côte des Neiges, where almost 15 percent of tenant households spend more than 80 percent of their income on rent, and where above-average rents meet below-average incomes.

According to the Canadian Mortgage and Housing Corporation only 12 private rental homes were created in the area between January 2011 and September 2014, compared to 1597 condominiums, and the vacancy rate of three-bedroom rentals in CDN stands at a dismal 1.3 percent.

It’s dramatic, says Lapalme: “Poor conditions, unclean, too small for families and a worrying increase in homelessness.” (More than 38 percent of CDN tenant households with children under 12 have mold or humidity problems, and almost a quarter have cockroaches or rodent infestations, according to Montreal’s health agency.)

Some 2,500 households are waiting for housing in the borough, says Auchinleck, the same number of units advocates have demanded for the Hippodrome development, the borough’s last available land for development. If AccèsLogis goes, she says, “That’s it, no more social housing here,” with grave implications for people’s right to remain in their neighborhood. “We see it in the Triangle, so many condos going up on the scarce land available, what happens to those who cannot afford it? They have to leave or accept even worse conditions.”

The group hopes austerity measures don’t push the Liberals to act penny-wise and pound-foolish, and are asking local MNAs to stand up for the interests of their population, noting the city, along with the Communauté métropolitaine de Montréal and the Fédération Québécoise des municipalités support maintaining AccèsLogis says Auchinleck. “The block is really the provincial government.”

Joel Ceausu

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Les organismes communautaires inquiets

PG — Thu, 19 Mar 2015 12:42:00 +0000

Les Actualités – 19 mars 2015

(In French)

À l’approche du budget provincial, plusieurs organismes communautaires de Côte-des-Neiges sont inquiets du refus du gouvernement provincial de reconduire AccèsLogis, le seul programme permettant la construction de logements sociaux.

«La réduction ou l’abolition de ce programme serait un désastre pour Côte-des-Neiges et pour les locataires de partout au Québec», a souligné Annie Lapalme, intervenante communautaire à l’Organisation d’éducation et d’information logement (OEIL).

(Photo: Marie Cicchini)

Pour chaque dollar investi en logement social, 2,30 $ a été injecté dans l’économie, d’après une récente étude de la Société d’habitation du Québec.

Les organismes qui pressent le gouvernement à reconduire AccèsLogis craignent que les locataires à faible revenus ne soient totalement exclus des développements sur le site de l’ancien hippodrome, où la Corporation de développement communautaire (CDC) réclame 2500 logements depuis 2005.

Dans Côte-des-Neiges, 14,8 % des ménages locataires consacrent plus de 80 % de leurs revenus pour se loger.

Ils craignent également qu’AccèsLogis ne soit remplacé par des programmes d’aide à l’individu comme le supplément du loyer dans le marché privé, puisqu’ils contribuent à l’augmentation des loyers et bénéficient plutôt aux propriétaires qu’aux locataires, selon Sheetal Pathak, organisatrice communautaire.

La privatisation de l’aide au logement n’apporterait pas de solution aux besoins en termes de logements salubres et pour familles dans le secteur comprenant Côte-des-Neiges. Entre janvier 2011 et septembre 2014, seulement 12 logements ont été mis en marché comparé à 1597 condominiums, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Marie Cicchini

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How provincial budget will affect Montreal

PG Editor — Thu, 05 Jun 2014 20:27:46 +0000

CTV News – June 5, 2014

Anti-poverty groups are not impressed with the Liberal budget.

Project Genesis, which has been lobbying the government for more social housing, said the provincial commitment to build 3,000 new social housing units is just a drop in the bucket.

“Here in Cote des Neiges there’s 2,500 families on the waiting list for social housing, but actually just in this neighbourhood there are over 4,000 households that pay over 80 per cent of their income just on their rent,” said Cathy Inouye.

“You can imagine the level of deprivation when people have to spend their entire income to just meet the rent every month.”

The organization also says it’s worried the Liberals will cut more social benefits in the years to come.

Meanwhile Mayor Denis Coderre is happy the government is going to finish and maintain necessary infrastructure such as the Turcot Interchange and Mercier Bridge.

He also pointed out officials are still negotiating special status for Montreal.

But Coderre plans to talk to provincial officials about proposed cuts to tax credits.

“If we’re focusing on bringing more investment here, and I do believe personally about that tax credit to bring more investment on multimedia and movies, the movie industry, so why do we lower it from 20 percent? So I’m perplexed. They will have to explain to me why they are doing that,” said Coderre.

The government aims to raise revenues by $495 million by 2016-17 by reducing the 20 percent tax credit popular with Montreal’s movie and video game industry and cancelling some commitments made by the previous government.

The cut will reduce by 21 percent the financial aid given to businesses by 2016-17, bringing the aid to $1.9 billion, approximately the same level as in 2006-07.

“There are over 160 aid programs. When they give $4 billion to businesses, then they let them sink or swim in the most difficult tax environment in the country,” said Martine Hébert of the Canadian Federation of Independent Business.

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Logement social à Montréal : où en est le Fonds de contribution?

PG Editor — Fri, 25 Oct 2013 18:07:17 +0000

Radio-Canada – 25 octobre 2013

(In French)

Tandis que le thème du logement social a été largement abordé par les principaux candidats dans la course à la mairie de Montréal, le Fonds de contribution créé en ce sens par la Ville il y a un an et demi n’a encore financé aucun projet de logement abordable.

En mars 2012, l’administration de Gérald Tremblay annonçait la création d’une caisse destinée à recevoir les contributions de promoteurs de projets immobiliers où il n’est « ni possible, ni souhaitable d’inclure sur le site des logements sociaux, communautaires et abordables », par exemple « des sites de densité élevée où seuls des immeubles de grand gabarit de type gratte-ciel [peuvent] être construits ».

Un logement à louer dans Hochelaga-Maisonneuve (Photo : Anne-Louise Despatie)

Or, aucun dollar n’est pour l’instant sorti du Fonds de contribution à la Stratégie d’inclusion de logements abordables de la Ville, confirme le porte-parole de la Ville de Montréal, François Goneau.

« Le Fonds n’en est qu’à ses débuts. Il sera utilisé en priorité pour l’achat de terrains ou bâtiments pour le développement de nouveaux projets sociaux ou communautaires et, en second lieu, pour compléter le montage financier de projets en cours d’élaboration », explique-t-il.

M. Goneau ne peut préciser le montant recueilli à ce jour, mais en avril 2013, un premier bilan faisait état de près de 600 000 $. Seuls deux projets avaient alors contribué : Le Castelnau, dans l’arrondissement de Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension, et Le Drummond, dans Ville-Marie.

La Ville de Montréal affirme que cette somme pourrait monter à plus de 3,6 millions de dollars à la suite des dernières ententes avec des promoteurs immobiliers. Cela est toutefois tributaire de la réalisation des projets pour lesquels des ententes ont été signées.

Les organismes ont des doutes

Du côté du Comité logement Ville-Marie, on s’inquiète de la répartition des sommes collectées par le Fonds. Le coordonnateur Éric Michaud souligne que rien n’assure que les logements sociaux financés par le Fonds seront construits à proximité des projets immobiliers ayant contribué à la caisse.

« On souhaite que l’argent collecté dans un arrondissement y soit utilisé pour le logement social, mais le partage du Fonds entre arrondissements ne semble pas décidé, ce qui va à l’encontre du concept de mixité sociale. » — Éric Michaud, coordonnateur du Comité logement Ville-Marie

À la Ville, M. Goneau précise que « les contributions provenant d’un arrondissement pourraient être utilisées dans un autre arrondissement à la condition que les deux arrondissements concernés donnent leur accord au dossier décisionnel ».

Sheetal Pathak, du Projet Genèse, dans l’arrondissement de Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce, craint pour sa part que la hausse du prix du foncier ait un effet négatif sur la capacité du Fonds à financer des projets.

« Dans le quartier, le prix des terrains a augmenté de 25 % entre les deux dernières évaluations. Or, la somme contenue dans le Fonds, elle, ne varie pas! » — Sheetal Pathak, du Projet Genèse

Le logement social, un thème de campagne

Le thème du logement social a été largement abordé par les principaux candidats à la mairie de Montréal. Le chef de Coalition Montréal Marcel Côté suggère de rendre obligatoire la Stratégie d’inclusion.

Équipe Coderre abonde dans le même sens, en proposant d’étendre la stratégie à tous les projets immobiliers et d’imposer une cotisation pour les projets immobiliers qui ne peuvent inclure 30 % de logements sociaux et abordables.

Projet Montréal souhaite durcir les règles, en exigeant « 15 % en logement social et 15 % en logement abordable pour les projets résidentiels de 20 unités et moins, et un taux de 20 % respectivement pour les projets de 21 unités et plus ».

Mélanie Joly est la plus discrète sur le sujet. Son programme évoque seulement la construction de 30 000 logements à Montréal au cours des quatre prochaines années, sans évoquer la nature de ceux-ci.

Une Stratégie qui atteint partiellement ses objectifs

La Stratégie d’inclusion de logements abordables vise à inclure 15 % de logements sociaux et communautaires et 15 % de logements abordables privés ou pour familles dans les projets résidentiels de 200 unités et plus.

Le versement d’argent au Fonds de contribution permet à un promoteur de ne pas inclure de logement social dans son projet immobilier.

Depuis l’adoption de la Stratégie en 2005, la Ville est proche de ses objectifs, puisqu’environ 13 % des logements construits depuis sont des logements sociaux et communautaires.

Cependant, des disparités existent entre les arrondissements : à Ville-Marie, par exemple, on n’en est qu’à 6 %, selon des données obtenues de la Direction de l’habitation.

L’adhésion à cette Stratégie, tout comme la contribution au Fonds, n’a rien d’obligatoire. Marie-Josée Corriveau, organisatrice au Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), explique que c’est après de longues négociations entre arrondissements et promoteurs que l’inclusion de logement social se réalise.

« La Stratégie est incitative, c’est donc uniquement quand un changement de zonage est requis que le rapport de force est favorable à l’arrondissement. »

À l’heure actuelle, la Loi provinciale sur l’aménagement et l’urbanisme ne permet pas aux municipalités d’exiger l’inclusion de logements abordables dans les projets résidentiels.

Rémy Bourdillon

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